開業(yè)策劃文案
商業(yè)規(guī)劃方案
酒吧一條街是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)
業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。
酒吧一條街的運(yùn)營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點(diǎn)。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、促銷活動(dòng)等；經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對(duì)酒吧一條街的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。
本項(xiàng)目的核心定位為以娛樂為主的綜合性商業(yè)中心，室外酒吧街及天橋作為項(xiàng)目的內(nèi)部
空間骨架，將本項(xiàng)目內(nèi)各主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室外酒吧街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。
一、酒吧
（一）品牌酒吧
1、經(jīng)營方式：引進(jìn)多家國際著名的酒吧品牌店
2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100-300 m2不等；
（2）依據(jù)
A、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，著名品牌酒吧是其不可
缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。
B、品牌酒吧能為項(xiàng)目吸引來眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)酒吧街的人氣。另一方面也可為本項(xiàng)目帶來穩(wěn)定的收益。
C、品牌酒吧的選址要求。著名酒吧在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項(xiàng)目符合其選址條件。
D、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。各個(gè)品牌酒吧對(duì)項(xiàng)目內(nèi)位臵的要求不盡相同，有些要求有獨(dú)立的門面，而有些品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對(duì)樓層沒有特別要求。因此將各類品牌酒吧根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營情況，將其分布于不同位臵。這樣也可以使與其他酒吧的人流共享。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有很大作用。
3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。
4、收益方式：銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。
5、目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客，本項(xiàng)目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。對(duì)于有車一族更是一個(gè)極大的誘惑。
（二）特色酒吧
1、經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種特色酒吧。
2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100-300m2不等。
（2）依據(jù)：項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔消費(fèi)都不可缺少。
3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。
4、收益方式 銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。
5、目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目內(nèi)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員，對(duì)于有車一族更是一個(gè)極大的誘惑。
（三）玩吧
1、經(jīng)營方式：引進(jìn)10-21家國內(nèi)中、高檔玩吧
2、區(qū)域位臵和規(guī)劃面積
（1）分布在酒吧街上，面積約100——300 m2不等；
（2）依據(jù)：項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為酒吧一條街，消費(fèi)群體所追求的時(shí)尚元素不可缺少，因此玩吧在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。
3、經(jīng)營定位
（1）功能類：陶吧、畫吧、木刻吧、琴吧、芭蕾吧、時(shí)裝吧。
（2）手工類：布吧、染吧、玻璃吧。
（3）求知類：書吧、網(wǎng)吧。
（4）童趣類：玩具吧、菇吧。
（5）健身類：擊劍吧、跆拳道吧、壁球吧。
（6）啜飲類：茶吧、奶吧、咖啡吧、冰淇淋吧。
（7）美食類：果吧、湯吧。
（8）回歸自然類：氧吧、樹吧、泥吧。
4、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：出售以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。
5、收益方式：銷售直接變現(xiàn)，進(jìn)行資本運(yùn)作。
6、目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。
二、主題娛樂主力店
（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)1或2家國內(nèi)知名品牌娛樂主力店，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)名門會(huì)所、錢柜KTV、好樂迪等。
（二）區(qū)域位臵及面積規(guī)劃
1、娛樂主力店規(guī)劃在14號(hào)樓的1-6層（臨街除外），面積10493m2左右。
2、依據(jù)
（1）知名品牌娛樂店的進(jìn)場，是整個(gè)酒吧一條街的主打業(yè)態(tài)，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報(bào)，包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升酒吧一條街形象都有積極的作用。
（2）主題娛樂店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題娛樂店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣和客流的合理流動(dòng)。
（3）娛樂店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在8000m2以上。國內(nèi)大部分知名娛樂店均在8000m2--12000m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃10493m2的主題娛樂，有利于成功招商。
（4）14號(hào)樓地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護(hù)。
（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌娛樂經(jīng)營，亦可銷售。
（四）收益方式
A、收取固定租金/銷售直接變現(xiàn)。
B、通過娛樂經(jīng)營帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。
（五）定位
1、經(jīng)營定位：中、高檔品牌。
2、定位依據(jù)
（1）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各種酒吧、玩吧的錯(cuò)位經(jīng)營，全面提升主題娛樂與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商業(yè)的綜合競爭力。
（2）以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。
（3）提升本項(xiàng)目酒吧街各種酒吧、玩吧的經(jīng)營定位，帶動(dòng)各種酒吧、玩吧的經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功。
（4）是本項(xiàng)目主要的娛樂功能倡導(dǎo)者。
（六）目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，對(duì)于有車一族更是一個(gè)極大的誘惑。
（七）根據(jù)目前掌握的資料看，14號(hào)樓特別是1-2層使用的.難度比較大，根據(jù)情況，可以嘗試引導(dǎo)。
三、餐飲區(qū)
（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌和特色餐飲品牌。
（二）區(qū)域位臵及面積規(guī)劃
1、設(shè)臵在3號(hào)樓1-4層和4號(hào)樓的3-5層，面積9709.4 m2。
2、依據(jù)
（1）項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一。
（2）餐飲區(qū)能為項(xiàng)目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)臵在3、4號(hào)樓能很好的將顧客吸引至項(xiàng)目的中央位臵，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。
（3）餐飲區(qū)選址的要求。餐飲區(qū)在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。餐飲區(qū)作為項(xiàng)目功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對(duì)品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是環(huán)境需要相對(duì)獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)。
（4）項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。將其設(shè)臵在本項(xiàng)目中端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與酒吧街的各種酒吧、玩吧設(shè)臵相互對(duì)應(yīng)，與休閑娛樂項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費(fèi)者在購物、休閑、娛樂時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。
（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留
（四）收益方式
A、收取固定租金。
B、通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。
C、進(jìn)行資本運(yùn)作。
（五）參考目標(biāo)品牌：雅園、天悅、海港等。
（六）目標(biāo)客層：所有進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目內(nèi)每一位工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、旅游觀光客及大小喜宴等。
四、社區(qū)型綜合賣場
（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名品牌賣場，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)沃爾瑪、家樂福、華聯(lián)、重百等。
（二）區(qū)域位臵及面積規(guī)劃
1、賣場主力店規(guī)劃在酒吧街入口（現(xiàn)招商部及部分停車場）地下1層，面積約2000-3000m2左右。
2、依據(jù)
（1）知名賣場進(jìn)入，作為娛樂為主的商業(yè)中心的有效配套，對(duì)周圍社區(qū)居民強(qiáng)大客流形成有效的拉動(dòng)，增加項(xiàng)目品牌推廣的炒作點(diǎn)。
（2）賣場作為項(xiàng)目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動(dòng)，延長顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。
（3）賣場作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。社區(qū)賣場均在2000m2-3000m2之間。本項(xiàng)目的商業(yè)用房受原設(shè)計(jì)限制只能規(guī)劃做2000-3000m2的賣場，比較利于品牌賣場社區(qū)店規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動(dòng)權(quán)。
（4）酒吧街入口屬于本項(xiàng)目的形象區(qū)域，且臨主干道海爾大道。
（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對(duì)合理的價(jià)位出售，以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。
（四）收益方式
A、收取固定租金/銷售直接變現(xiàn)。
B、通過賣場經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其他物業(yè)升值。
（五）定位
1、經(jīng)營定位：社區(qū)型綜合賣場，中檔。
2、定位依據(jù)
（1）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模、功能齊全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌、專業(yè)店的錯(cuò)位經(jīng)營，全面凸顯賣場作為遵義地區(qū)新業(yè)態(tài)的作用。
（2）以中檔的定位來全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。
（3）提升本項(xiàng)目的經(jīng)營定位，帶動(dòng)經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功。
（4）是本項(xiàng)目主要的購物功能的需要。
（六）目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體，對(duì)于有車一族形成有力的拉動(dòng)（利用我項(xiàng)目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。 同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊1—3公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，解決遵義南部新城城商業(yè)配套的民生問題。
五、水療中心
（一）經(jīng)營方式：引進(jìn)大型品牌水療、桑拿、洗浴等運(yùn)營商運(yùn)營。
（二）區(qū)域位臵和規(guī)劃面積
1、設(shè)臵在17號(hào)樓負(fù)1層（中空部分作入口）和16號(hào)樓的1-4層（臨街門面除外），面積3907.9 m2。
2、依據(jù)
（1）是整個(gè)項(xiàng)目的主力業(yè)態(tài)。
（2）項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越，高端顧客的私密性得以保護(hù)。
（3）有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。
（三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 /品牌娛樂公司出售
（四）收益方式
A、收取固定租金/直接銷售變現(xiàn)。
B、通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)升值。
C、進(jìn)行資本運(yùn)作。
（五）項(xiàng)目組合：洗浴、沐足、保健等功能作為項(xiàng)目的主力功能功能。
（六）目標(biāo)客層：旅游觀光客、區(qū)內(nèi)高端消費(fèi)人群、本市其他區(qū)縣高端消費(fèi)人群、業(yè)務(wù)人員、
政府公務(wù)員等。
六、專業(yè)店
（一）搜酷店 ：年輕時(shí)尚產(chǎn)品店
1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家搜酷店。
2、區(qū)域位臵及面積規(guī)劃
（1）設(shè)臵在17號(hào)樓1-2層（半邊）面積795.26 m2。
（2）依據(jù)
A、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位以集購物、休閑、餐飲、娛樂、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，需要各種專業(yè)店的入駐。作為搜酷店，定位于青少年群體，以服裝、飾品、新奇玩具等為主要的銷售商品，恰能分享娛樂、電玩等項(xiàng)目的有效客戶群體。
B、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于搜酷店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)臵在本項(xiàng)目的前端，和社區(qū)賣場相互照應(yīng)，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。
C、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。
3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。
4、收益方式
A、產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。
B、租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。
5、參考目標(biāo)品牌：搜酷城等。
6、目標(biāo)客層：年齡在18——28的青少年群體。
（二）運(yùn)動(dòng)用品區(qū)
1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國際、國內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店
2、區(qū)域位臵及面積規(guī)劃
（1）設(shè)臵在17號(hào)樓1-2層（半邊）面積795.26m2。
（2） 依據(jù)
A、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為是集購物、休閑、餐飲、娛樂、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。
B、運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。
C、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)臵在本項(xiàng)目的前端位，和社區(qū)賣場相互照應(yīng)，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。
D、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。
3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。
4、收益方式
A、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。
B、收取固定租金。
5、參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng)100、名品運(yùn)動(dòng)城等。
6、目標(biāo)客層：目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士。運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具
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