物業管理方案范文（精選11篇）
為了確保事情或工作能無誤進行，時常需要預先開展方案準備工作，方案是闡明行動的時間，地點，目的，預期效果，預算及方法等的書面計劃。那么我們該怎么去寫方案呢？以下是小編整理的物業管理方案范文，歡迎大家分享。
物業管理方案 1
為了加強和完善分公司現有的物業管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業品牌，讓我們的管理更上一個新的臺階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：
一、服務宗旨：
服務第一、租戶至上、規范管理、追求創新。
二、追求目標：
管理無盲點、租戶無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租戶推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。
三、物業服務整體策劃與構想
1、指導思想
用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、溫馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。
2、管理服務方式
完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今后的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為租戶提供全方位、高品質的服務，并將日常工作緊密融合于管理之中與租戶建立良好的服務關系，同時在不斷完善的過程中真正讓租戶享受到安心、舒適和稱心的工作環境。
3、安全、消防真抓實干
為確保租戶的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租戶翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工了解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的創新，將不間斷地充實管理隊伍，采用輪回培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。
4、環境管理責任到人
多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衛生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
五、管理指標承諾及實施措施：
1、為了確保承諾指標的實現，在服務達標中采用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量，使各項承諾指標得以實現，為租戶提供完善、周到、優質、理想的服務、努力創造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環境。結合本公司所確定的管理目標及質量方針，特對以下各項指標做出承諾，并將相應的保證措施匯總如下：
（1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意占用。
（2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。
（3）、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。
（4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。
（5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，并建立健全檔案記錄，確保公共設施完好并正常使用。
（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。
（7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。
（8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。
六、服務意識
物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的`，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們著重要培養員工服務意識和觀念；樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質，物業管理面對的是享受服務的群體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。
七、收費標準
結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩臺電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000m2，玫瑰商場大樓，1臺電梯，3名保安，1名保潔總面積xxm2，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。
八、物業的發展與拓展;
物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立于不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。
物業管理方案 2
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛生城市長效管理的實施意見》及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神，切實加強我區農貿市場長效管理，促進我區農貿市場環境衛生和公共衛生管理工作的制度化、規范化、科學化、法制化，現結合我區工作的實際，特制訂本方案。
一、基本原則
按照市農貿市場管理辦法《市農貿市場管理辦法》相關規定，各街道（鎮、社區服務中心）為轄區內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農水、城管、衛生、物價、質監等部門根據各自職責，做好農貿市場的監督管理工作，并實行統一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
二、組織機構工作職責
為做好區農貿市場長效管理工作，根據工作需要，特成立區農貿市場長效管理工作領導小組。
三、工作職責
各街道（鎮、社區服務中心）為轄區內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區內農貿市場長效管理的組織實施和落實。
（一）區商務局是農貿市場的行業主管部門，負責依法制定行業規范，制定市級資金補助預算方案，擬定農貿市場建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實施；推進行業組織建設、開展行業交流和指導行業自律。
（二）區工商局是農貿市場日常監督管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規和規章；指導市場開辦者制定市場經營秩序管理制度，并監督實施；審查確認經營者的主體資格，并對其交易行為進行監督管理；依法查處交易活動中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規和規章規定的其他職責。
（三）區城管局負責整治農貿市場周邊環境，取締占道經營和亂搭亂建，對農貿市場市容環境衛生進行監督管理，對違反城市管理法律法規規定的'違法行為依法進行查處。
（四）區農水局負責嚴格依法實行農產品質量準出制度，對農貿市場內的畜禽產品、水產品、蔬菜、水果等農產品進行監督檢測，并依法進行監督管理，查處有關違法行為。
（五）區物價局負責加強對農貿市場明碼標價和不正當價格行為的監督檢查，并依法查處有關違法行為。
（六）區質監分局負責依照計量監督管理的有關規定，對農貿市場的計量進行監督管理，依法查處有關違法行為。
（七）區衛生食品藥品監管局負責指導農貿市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。
四、工作要求
（一）各街道（鎮、社區服務中心）要高度重視，加強農貿市場常態化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場進行自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核辦法，于20xx年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區商務局市場科。
（二）各街道（鎮、社區服務中心）對轄區內的農貿市場進行備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農水、衛生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農貿市場的有序監管。同時，針對轄區內的每一個農貿市場，各相關部門要分別指派專人負責。
（三）根據市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛生城市長效管理的實施意見》（及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區農貿市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核，日常考核采取隨機暗訪的方式，區農貿市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區農貿市場長效管理工作進行暗訪，每季度后一個月開始對我區農貿市場進行季度考核。各街道（鎮、社區服務中心）要充分做好迎市、區檢查的各項準備。
（四）在區農貿市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮、社區服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將在全區通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮、社區服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將由區政府對責任人追究問責。
物業管理方案 3
一、綜合管理
1、依據有關規定,與業主委員會簽訂規范的物業服務合同，各方權利義務明確。
2、從業人員按照有關規定取得相應的專業培訓合格證書。
3、物業服務方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
4、服務人員佩戴標志，服務主動、細致、周到，用語文明。
5、在物業服務部懸掛物業企業資質證書復印件、物業服務部經理照片，公示物業服務標準、收費依據、收費標準。
6、在公共區域顯著位置公示24小時報修電話，有服務人員接待住戶，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場，由專業機構負責的，發現問題應及時通知有關機構，有報修、維修記錄。
7、涉及住戶正常生活的物業服務重要事項，在小區主要出入口、各樓單元門張貼通知，履行告知義務。
8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設施設備進行一次安全檢查，根據檢查情況制定下一年度維修和服務計劃，并按規定組織實施。
9、對區域內違反治安、規劃、環保等方面法律、法規的行為，及時勸阻，報告主管部門，也可依據管理規約等約定提起訴訟。
10、建立各種公共突發性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生突發事件即能立即實施。
11、冬季、雨季、汛前以及重大節假日前進行安全檢查。
12、設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。
13、公布公共服務的收支情況。
14、小區內顯著位置設立公共信息欄，配合街（鄉）、社區進行公益性宣傳。
二、房屋維修養護
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有檢修記錄和保養記錄。
2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報告與建議，按規定組織實施。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發現破損及時修補。
5、按照有關規定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。
6、保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
7、對危及房屋結構安全的行為及時告知和勸阻，對拒不改正的，要報告行政主管部門。
8、按照有關規定使用、管理人防工程和普通地下室。
三、共用設施設備運行及維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護，共用設施設備保持正常運行和使用。
2、建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、保養、維修記錄。
3、制定并執行設施設備操作規程及保養規范。
4、對共用設施設備適時組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的'，提出報告與建議，按規定組織實施。
5、屬于特種設備的，按照有關規定，進行運行、養護、維修和定期檢驗檢測。
6、設備房保持整潔，無鼠害現象。
7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復。
8、公共區域內的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專業機構負責的除外，但發現問題應及時通知有關部門）。
9、有可能危及人身安全的設施設備有警示標志和防范措施。
四、電梯服務
1、無人值守電梯，主梯24小時不間斷運行。
2、在首層候梯廳及轎廂內公布值班電話。
3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時運行。
4、電梯出現故障時，電梯報修后維修人員應在20分鐘到達現場。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行。
5、電梯出現事故，應迅速啟用緊急救援預案，組織救助，并報告有關部門。委托其他單位提供電梯維保等服務，與受托單位簽訂書面協議，明確并監督受托單位落實責任。
五、消防服務
1、有消防管理制度。
2、消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。
3、消防設施設備能正常運行，可隨時啟用；消防通道暢通。
4、每年進行1次消防訓練，相關人員掌握消防基本知識和技能。
5、發生火情及時報警，并采取必要處理措施，協助配合消防人員的工作。
6、設有消防箱，備存緊急消防物資；監控中心，24小時有專人值守。
六、二次供水管理
1、二次供水設施設備正常運行。
2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規定清洗消毒、水質化驗，取得衛生許可證，水質符合國家生活飲用水衛生標準，水箱蓋上鎖，鑰匙有專人保管。
3、操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證。
七、協助維護秩序
1、看護小區共用部位和共用設施設備。
2、有可能危及人身安全處設有警示標志。
3、封閉的小區，主要出入口有專人24小時執勤。
4、夜間（22：00-6：00）對服務范圍內重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視，巡查人數為2人，做好記錄。
八、清潔服務
1、小區內生活垃圾封閉式管理，設有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共清潔區域每日清掃1次。
3、保持電梯轎箱清潔衛生。
4、按照有關規定對公共區域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。
5、在雨、雪天氣應及時對小區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
6、發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳。
九、綠化養護
1、綠化基本充分，無明顯裸露土地。
2、樹木生長基本正常，無死樹和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無嚴重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴重的每株在20%以下；有蛀干害蟲的株數在10%以下；樹木缺株在6%以下；樹木無明顯的釘栓、捆綁現象。
3、綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝，有蟲株率在20%以下；草坪宿根花卉生長基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無明顯的草荒。
4、綠地基本整潔，無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施無明顯的破損，無較嚴重人為破壞；無綠化生產垃圾。
十、停車服務
1、有機動車、非機動車停（存）車管理制度。
2、引導進出小區車輛有序通行。
3、主要道路及停車場有交通標志。
4、小區內的機動車輛憑證出入，臨時進入小區的機動車輛進行登記。
5、機動車停放有序，24小時有專人巡視。
6、定期存放的，應簽訂停車服務協議，明確雙方的權利義務。
7、地下停車場照明、給排水、通風等系統正常運行，各類指示標識清晰。
8、交通設施（道閘、擋車器材、交通標識）能正常使用。
注：4-8條是機動車收費停放服務應達到的要求。
十一、裝飾裝修服務
1、按照有關規定和《臨時管理規約》約定，建立住宅裝飾裝修服務制度。
2、受理業主或使用人的裝修申報登記，與業主或使用人、施工單位簽訂裝修服務協議，告知業主或使用人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現場，有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規拆改共用管線、消防設施等行為，及時勸阻，對拒不改正的應報告主管部門。
4、裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修服務協議的當事人應按照約定處理，問題嚴重的應報告主管部門。
5、指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。
物業管理方案 4
我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經過調研的基礎上，結合我校的實際情況，決定引入物業服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區學生公寓物業管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業管理的實施范圍
根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）
學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300,000.00元。
附件1：學生公寓服務內容和服務標準
1、房屋共用部位的維護和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的'完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理
定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。
3、環境衛生服務標準
（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。
（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。
（3）、公寓內的公共衛生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。
4、安防服務標準
（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。
（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務標準
（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務標準
（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。
（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。
（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。
物業管理方案 5
一、物業管理服務范圍
1、大樓的防盜、防火、防事故等日常安全保衛工作,24小時保安值班。
2、公共設施、設備的正常運行、養護和管理。包括:發電機組、給排水泵、高低配電、給排水管道、照明、疏散指示燈、消防控制系統、監控系統、電梯、門窗等(除電腦聯網、電話系統外的全部設備)。
3、綠地、花木等的養護與管理。
4、環境衛生。除工作人員辦公室、資料室、倉庫、電腦房以外所有場所的衛生清潔,垃圾收集和清運、定期消毒、滅鼠、水池清洗,化糞池清理。
5、大樓的來人來訪登記、車輛停放管理、交通秩序管理。
6、負責門崗管理及報刊、雜志、信件的收發。
二、人員配備要求
人員配備須按我方制定的人數、學歷、崗位證、專業上崗證(各管理部門均要求要有上崗證)、職稱、年齡要求具備。具體如下:
1、管理處主任1人，中專以上，50周以下；
2、設備及配套設施運行及維護人員1人，高中以上，50周歲以下，需具備水、電工證；
3、保安9人，初中及以上，55周歲以下，符合上海市保安管理規定的.要求；
4、保潔及綠化2人，45周歲以下，經過培訓；
三、工作流程與質量要求
(一)大樓清潔服務
①細則及要求
1.清理大樓內的所有垃圾，2次/天；
2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；
3.清潔所有大堂墻壁、宣傳欄，不少于1次/周；
4.清潔所有花盆及植物，不少于1次/周；
5.清潔所有出口大門，不少于1次/周；
6.清潔所有扶手、欄桿，不少于1次/周；
7.清潔所有通風窗口及玻璃表面，1次/月；
8.清掃天花板塵埃、蜘蛛網1次/季；
男女衛生間
1.抹凈所有門，1次/周；
2.抹、沖及洗凈所有洗手間設備，1次/天；
3.抹凈所有洗手間內鏡面、玻璃、門窗等，1次/天
4.抹凈地臺表面，1次/天；
5.及時清理天花板及照明設備表面灰塵，1次/季；
6.清理衛生桶臟物，1次/天；
人行樓梯清潔
1.打掃及拖抹所有樓梯，1次/天；
2.擦扶手及欄桿，1次/周；
3.擦洗防火門、消防栓、消防器等表面灰塵,擦洗玻璃窗，1次/月；
4.清掃天花板，1次/季；
大堂
1.打掃及洗刷大堂入口地臺及梯級，1次/天；
2.打掃辦稅大廳、擦洗臺面、柜臺外的桌椅、地面，1次/天；
3.打掃入口大堂內及所有玻璃門窗及裝備，1次/月；
4.掃天花板塵埃，1次/季；
電梯
1.及時清理電梯轎廂地面垃圾、沙粒等,擦洗電梯內踩墊，1次/天；
2.抹凈及清擦電梯門表面、電梯轎廂內壁、門及指示板，1次/周；
公共場所
1.清掃停車場(含地下停車場)、道路地面、散水坡、綠地水泥地面等，1次/天；
2.清掃大門外兩側綠化地和停車場，1次/周；
②標準:
1．地面路:地面路面無垃圾雜物、無泥沙、無積水;綠化地無雜物;車庫無蜘蛛網、無臟物;水溝無垃圾、積土；
2．樓梯:無雜物、塵土,干凈明亮;入樓大門以及墻面干凈無塵;電梯轎廂無雜物、無灰塵、無臭味.；
3．室內:地面干凈明亮,無雜物、塵土;衛生間無臭味,用具無污跡；
4．垃圾清理:100%日產日清；
③督導方式
1．管理處主任每天巡視檢查,并對每個保潔員的工作做出評價,不合格的要返工。保潔員實行包干責任制。
2．衛生保潔工作每日講評,每周小評,每月評比,年底總評。
(二)綠化工作
綠化根據實際情況進行養護
1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,無重無漏；
2.澆水：根據季節、天氣和花卉品種確定，均勻適量,不損花木；
3.修剪：根據草木生長情況及時修剪整齊美觀；
4.除雜草：每月一遍基本無雜草；
5.補缺：花草樹木的死株、缺損要及時補植，完整無缺,綠化好；
6.除蟲：發生病蟲害及時噴藥直至消滅，用藥正確、衛生安全,不污染環境,花木生長良好；
7.保潔：每天8小時制
(三)設備部工作流程與質量標準
1．供水設施：日常保養、安全操作,運行情況正常,自動控制良好,出現故障立即排除。按制度保養,定期檢修。電氣自動控制齊全,管道無滴漏,運轉無異常聲響。有檢查記錄,維修保養記錄。
2．供電設施：日常檢查,運行正常,記錄運行情況。一旦停電,立即切換備用電源按制度保養,定期檢修。每月對各辦公室的用電設施巡查一次,并由單位簽名確認。各連接處無冒火花、發熱等異常現象,指示燈、信號燈齊全,計量儀表正確。有檢查記錄,維修保養記錄。
3．消防設施：日常檢查消控中心,保證設備性能處于守好狀態。定期巡視檢查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齊全。
4．公共照明燈：每天檢查一遍,即壞即修,設備性能處于完好狀態。燈泡正常,燈罩完好，巡視一天一遍掌握公用設備狀況,發現有損壞、隱患,及時處理,并做好記錄。
(四)保安工作的服務要求服務規范
1、按規定著裝,佩戴整齊。
2、精神飽滿,姿態良好。
3、言行規范、文明大方。
4、微笑、主動、熱情、耐心、周到地服務。
5、說話和氣,禮貌待人。
(五)消防監控崗位工作規范
1、消防監控,設施完善,各種消防設備、器材齊全,并保證所有設施完好率達到98%以上,并使之常年處于良好狀態。
2、對可能危及人身安全的地方有標識和切實有力的防范措施。
3、保持暢通無阻的緊急疏散通道,相關的指示照明燈配備保持齊全,功能完好。
4、若遇火警應配合保安人員做好報警、組織疏散等事宜。
(六)門崗工作規范
1、上崗3個月內,須熟悉本責任區的基本情況,包括姓名人員狀況,相貌特征,常規出入大樓時間等。
2、當發現雙手提(拿)著重物的業主進出大門有困難時,應主動提供幫助。
3、謝絕推銷或其他閑雜人員進入。
4、若遇上級領導或前來指導、參觀的社會各界人士來大樓,應立即起立敬禮。
5、引導車輛安全有序停放。
(七)巡邏崗工作規程
1、巡邏次數:單位下班后及節假日每2小時至少對整個轄區巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡邏時保安要多看、多聽、多嗅,以確保完成巡視工作任務。
(2)、按要求做好巡邏記錄,及時將有關情況反映給相關部門人員。
3、巡邏內容:
(1)、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發現問題,立即處理,并通知管理處。
(2)、檢查消防設備、設施是否完好。
(3)、巡視大樓外墻,玻璃等設施是否完好,有損壞做記錄,并上報主管或管理處領導。
(4)、大樓轄區內巡查,發現有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品;如屬三無人員,應驅趕出管理轄區。
(八)郵件發放
1、郵局投遞到大樓的報刊、雜志等郵件由值班巡邏保安統一分發。
2、快件、特快專遞、郵件通知單等,需要給郵局辦理簽收的郵件,應認真做好《郵件收發登記》和及時送到用戶手中,并讓用戶填好簽收表。
3、避免發生郵件壓件現象,不允許有死信,不允許私自撕拆用戶信件、私揭郵票。
物業管理方案 6
一、物業管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒布了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1、一級物業管理企業資質必備條件：
（1）管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；
（2）管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；
（3）管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；
（4）企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；
（5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；
（6）企業經營年限必須在3年以上；
（7）企業注冊資本50萬元以上（含50萬元）
2、三級物業管理企業資質必備條件：
（1）管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬~5萬平米；
（2）有中級專業技術職稱管理人員3人以上；
（3）企業注冊資本10萬元以上（含10萬元）；
3、處于以上兩種類型之間的為二級資質的物業管理企業。
對于物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業（全民、集體、股份制、股份合作制）
（1）物業管理公司資質申請報告；
（2）設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件；
（3）管理章程；
（4）公司法定代表人任命或聘任書；
（5）驗資證明；
（6）經營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業證明（委托管理協議書）；
（8）具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；
（9）其他有關資料。
2、外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資）
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。
3、私營企業
（1）業主身份證明（復印證）；
（2）業主的工作簡歷；
（3）申請資質審批的報告；
（4）管理章程；
（5）驗資證明；
（6）經營場所證明；
（7）擁有或委托管理物業的證明；
（8）雇員的名冊；
（9）專業技術人員的.資格證書；
（10）其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程序
國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全后，在一定時間內（通常規定為兩個星期內）審核完畢，符合經營資質條件的，核發批準文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理注冊登記，在手續辦完后才能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
（一）組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
（二）工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于物業管理是一個新興行業，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚。
1、物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
（1）物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。
（2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現社會財富的節約。
（3）物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主（使用人）為對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
（4）發揮物業的使用功能，為業主（使用人）創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力于全社會的文明和進步。
2、經營范圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營范圍有：
（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環衛管理；綠化管理；消防管理；物業保險管理等。
（2）服務方面：物業修繕；物業租售代理；物業清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美發；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業服務等。物業管理經營的范圍非常廣泛，但其目的是為所管物業范圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。
物業管理方案 7
一、計劃目標管理
按恒基綠城物業制定的各項管理指標和創優方案，恒基綠城管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結合。
二、協調管理
運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。
——行政促動力，以行政職務權利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。
——競爭促動力，運用競爭手段促使相關方面關系的協調，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。
——輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協調的目的
——管理者的凝聚力，具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
三、督導管理
管理處擬采用恒基綠城物業管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和指導管理。
——經濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調動員工積極性。 ——法規管理，制定一套完整的規章制度和工作程序，以此規范員工言行，提高工作質量和工作效率。
——宣傳教育，通過各種宣傳教育手段培養員工的.敬業精神，職業道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質和工作水平。
（二）、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。
——實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。
——實施獎金、破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。
——依法管理，管教結合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。
（三）、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構內部工作人員進行監督。
——業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。
——通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證恒基綠城x物業管理監督機制的有效實現。
（四）、自我約束機制
——經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。
——目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。
——權利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
（五）信息反饋及控制機制
信息反饋渠道：
信息反饋控制方式：
（1）中央智能監控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業組配備的無線對講機等現代工具，及時反饋住宅區每個區域發生的任何情況。
（2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度，實行規范化運作。
（3）流暢嚴密的運作流程，一環緊扣一環，一環監督一環。
（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結評比獲取反饋信息。
（5）通過反饋信息的總評比，及時發現管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質量。
（六）量化管理及標準化運作
1、量化管理
（1）每年根據ISO9001質量方針和總公司下達的任務，確定年度質量目標，對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
（2）實行目標經營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，做出具體要求。
（3）管理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內容及課時。
（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。
（5）財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。
2.運作標準化管理
（1）貫徹公司企業文化，包括企業精神、經營管理理念和發展目標。
（2）貫徹公司ISO9001物業管理質量體系，嚴格按照管理規程和操作要求運行。
（3）運用公司《員工手冊》，規范管理處員工的行為，提倡專業、規范、文明的行為表率。
（4）發揮公司計算機管理系統的作用，提高物業管理工作效率。
（5）實施公司企業形象系統。
四、人員的配備
管理處人員配備1、項目經理1人
2、辦公室主任：1人
3、客服：2人
4、樓道主管1人，樓管員3人，
5、保潔工：6人
6、綠化工：2人
7、保安隊長：1人
8、保安人員：8人
9、工程部：3人
10、靈活機動人員：2人
物業管理方案 8
一、介紹
天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。
二、管理服務的整體設想與策劃
針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。
我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。
1、一種模式：
1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務
２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：
a）一對一專人服務
b）家居生活的全方位“助理”
c）深入到微小細節的服務方式
d）高素質+職能多面手
e）打造便捷、舒適的貴族生活
2、三大重點：
重點一：管家式服務項目的多樣化
天悅城所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。
重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受
管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。
管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。
重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。
1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。
2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。
3、三個措施：
措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。
與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。
利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的'細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。
所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。
全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。
接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。
措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。
a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。
b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。
措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。
a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。
b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。
c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。
d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。
三、管家式服務內部管理模式設想
把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。
第一、二區域：
由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。
業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。
第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。
四、物業管理方案的實施天悅城物業處籌備
（一）、天悅城人員素質及要求：
物業經理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。
管家：2人，專科以上學歷，年齡24——30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想。
財務人員：2人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。
公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。
公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、
物業管理方案 9
物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發生率：0
14.小區內治安案件發生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發生率：≤1%
17.火災發生率：0%
18.違章發生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業培訓合格率：100%
23.特種作業員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的`情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業管理方案 10
（一）小區安全措施
1、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
2、充分發揮小區24小時電視監控系統、tv分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
3、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
4、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
5、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
6、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
7、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
5、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（二）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
（三）環衛綠化工作
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的'養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
（四）環境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
物業管理方案 11
一、指導思想：
通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。
二、時間安排：
第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17—3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21—5月25日
第四階段：準備區迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26—7月5日
第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1—7月30日
第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1—9月30日
三、組織體系：
成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。
創優領導組
組長：xxx
副組長：xxx
創優工作組
組長：xxx
副組長：xxx
組員：xxx
四、創建工作小組人員分工：
項目組：xxx
資料組：xxx
檔案負責人：xxx
負責企業的資料收集、管理規程的`整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。
協助創優資料的整理、裝訂、打印等
環境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負責人：xxx
經營部場所的環境及相關資料的整理。監管日常事務相關資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。
設備組：xxx
檔案負責人：xxx
負責物業建筑資料、機電設施、設備資料的整理和收集。
負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。
檔案負責人：xxx
安全組：xxx
檔案負責人：xxx
負責小區日常安全護衛工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。
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