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2015專家熱議房企合伙人制度
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志：
原分配方式不足以留住房地產(chǎn)高端人才
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認為：“房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，人才流失比較嚴重，原來的分配方式已經(jīng)不足以留住房地產(chǎn)的高端人才。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)在陷入困難，合伙人制度帶來的高額獎勵能夠激發(fā)員工潛能。其次，目前房地產(chǎn)項目情況現(xiàn)在出現(xiàn)了差別，不是所有的房地產(chǎn)項目都是盈利的。企業(yè)從分散風(fēng)險的角度考慮，也愿意去推出合伙人制度。這是一個積極的嘗試。”
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜：
房企推行合伙人制度擬定標準是關(guān)鍵
廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜接受新華網(wǎng)采訪時指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的制度，也是合理現(xiàn)象。但在制度上要注意建立退出機制、健全從開發(fā)到銷售的合伙人團隊統(tǒng)一性。還有在操作項目跟投制度時，如果建立了團隊競聘制，競聘標準和競聘條件及公司投入的標準如何擬定也非常關(guān)鍵。”
另一方面，黃韜認為合伙人制度的推出與目前市場上資金的狀況等沒有直接關(guān)系。“只能說房企發(fā)展到某個階段，像萬科走了很多管理層，可能要改變一些激勵的方式方法而已。”他說。
同時，黃韜對于合伙人制度的具體操作方式有著一定擔(dān)憂。“一是有的企業(yè)在拿地、規(guī)劃部分可能不是叫營銷團隊去做，到了銷售這一塊才是營銷團隊去做。那么這個營銷團隊去負責(zé)就比較困難了，不是從頭到尾的跟，像這樣的跟投制度上是有缺陷的。至少我認為的跟投必須要從頭到尾開始。二是有企業(yè)已經(jīng)開始就合伙人團隊成員開展競聘，那么當中競聘的條件是否合理?比如說，你想做是否肯定有的做?或者競聘條件及公司的投入是否相對應(yīng)?競聘的標準是誰來拿?這個也很關(guān)鍵。”他補充道，“比如一個項目大家都不看好，但有個人就說我來做我有信心，是否憑借這兩句話就可以給他做呢?也要建立能力考察標準。”
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑：
合伙人制度分散房企風(fēng)險
龍轅資本研究部總經(jīng)理朱欣苑告訴記者：“從整個行業(yè)大趨勢看出，增長速度已不可避免的出現(xiàn)了下滑，因此對于每個項目的內(nèi)部管控及成本控制精細化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。股份激勵則是站在更高層面，要求人和公司共同成長，是以公司的角度去看的，適用于可以和公司長期發(fā)展、對公司做出了比較大貢獻的人。合伙人制度是適應(yīng)當前環(huán)境下的決策，也是企業(yè)保證自己穩(wěn)健發(fā)展做的選擇。針對單個項目來說，項目結(jié)束，合伙公司也就結(jié)束，并不會沖擊整個股份制公司的發(fā)展。如果是在房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時候，也就不需要推行這個制度了。”
朱欣苑認為，從企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來說，推股權(quán)激勵是公司在發(fā)展過程當中的比較有效的方式：“比如現(xiàn)在國企的混合所有制改革或是上市公司推股權(quán)激勵計劃等，都是在公司治理結(jié)構(gòu)上能夠有更好的制度推動因素，讓公司的成長更穩(wěn)健。”
朱欣苑認為，合伙人制度的推出與大環(huán)境有關(guān)。“結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)來說，整個行業(yè)大趨勢已經(jīng)不可避免的出現(xiàn)增長速度的下滑。那么每個項目要想有更好的贏利點，對內(nèi)部管控及成本控制的精細化管理就要求更高。項目跟投、利益捆綁的方式讓項目的成本控制以及利潤能夠得到更好的制度性保障，這是有利于房企的。實行這種項目的合伙人跟投制度，能在一定程度分散風(fēng)險，讓項目的操作人來一起做風(fēng)險共擔(dān)。”
她指出，對比股份激勵與項目跟投兩種合伙人方式可以看出，股份激勵是站在更高的層面，要求人和公司共同成長，是以公司的角度去看的。“項目跟投更側(cè)重于單個的項目，一個公司會有很多項目，每個項目的情況和盈利能力是不同的。項目跟投并不是捆綁了人和公司，只是捆綁了人和項目，保證每一個參與到項目當中的人與項目屬于風(fēng)險共擔(dān)，收益共享的狀態(tài)。股權(quán)激勵更多的是獎勵和公司可以長期發(fā)展的、對公司的發(fā)展做出了比較大的貢獻的人。”
朱欣苑表示，合伙人制度適應(yīng)當下情況，是企業(yè)要去保證自己的穩(wěn)健發(fā)展來做的選擇，并不會沖擊整個股份制公司的發(fā)展。“針對單個項目來說，這個項目結(jié)束，這個合伙公司也就結(jié)束了。作為整個房企來講，股份制房企是永續(xù)經(jīng)營的主體。如果房地產(chǎn)環(huán)境非常好的時候，也不需要合伙人制度了。”
克爾瑞房價分析師李權(quán)基：
推行合伙人制度是房企的人才戰(zhàn)略
克爾瑞房價分析師李權(quán)基認為推行合伙人制度是房企的一個人才戰(zhàn)略。“房地產(chǎn)行業(yè)由之前是一個’黃金利潤時代’轉(zhuǎn)入到了現(xiàn)在的’白金利潤時代’，開發(fā)商覺得人才這一行業(yè)里變得比以前更加重要，因此把部分股權(quán)下放以留住一些高端人才。”
“另外，這種制度也有利于提高效率，從架構(gòu)來看，合伙人充當了”決策者”的角色，因此在項目開發(fā)上減少了一定的時間成本。此外，從資金方面來說，也會吸引合伙人的部分資金注入到項目。”李權(quán)基表示。
“股權(quán)下放，也意味著員工也要開始承擔(dān)一定的風(fēng)險，而對于強迫性的要求員工入股的合伙人制，也有可能會使得部分人才流失。”李權(quán)基認為。
而對于這種制度是否會成為一種趨勢，李權(quán)基則表示，對于抗壓性較強的龍頭房企來講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀望的態(tài)度。
合富輝煌首席分析師龍斌：
合伙人制有利充分調(diào)動核心管理運作團隊的積極性
合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時說道：“大家都認為現(xiàn)當下樓市并不理想，房企實施合伙人制也許是收到外力推動，但個人認為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調(diào)動核心管理運作團隊的積極性，也可以間接地說是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來分擔(dān)收益或者損耗，是企業(yè)發(fā)展內(nèi)部的需求。此外，其表示實行合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹慎。(新華房產(chǎn)調(diào)查記者 李慶招 張筱姝)
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